Ich sitze heute noch manchmal mit Menschen zusammen, die begeistert von Immobilien reden. Die verstanden haben, wie der Fremdkapitalhebel funktioniert. Die wissen, was Cashflow bedeutet. Die Feuer gefangen haben für die Idee, eine Mietimmobilie zu kaufen. Und die dann – wenn es konkret wird – an einer Frage hängenbleiben, die alles blockiert: „Aber bekomme ich überhaupt eine Finanzierung?“

Diese Frage ist berechtigt. Sie ist wichtig. Und sie wird von den meisten Finanzblogs entweder oberflächlich beantwortet – oder komplett ignoriert. Dabei ist sie das Tor zu allem, was danach kommt. Wer die Finanzierungsvoraussetzungen nicht versteht, kann nicht planen. Und wer nicht planen kann, wartet. Und wer wartet, verliert Zeit.

Ich bin fast zwanzig Jahre in der Immobilienbranche. Als Makler, als Sachverständiger, als Investor. Ich habe unzählige Finanzierungen begleitet – erfolgreiche und gescheiterte. Und ich weiß: Die meisten Menschen, die glauben, sie kämen nicht an eine Finanzierung, liegen falsch. Und die meisten, die glauben, es sei kein Problem, kennen die Stolpersteine nicht.

Dieser Artikel gibt dir Klarheit. Ehrlich. Konkret. Ohne Schönreden.

Der Schmerz – warum scheitern so viele an der Finanzierung?

Ich habe Menschen erlebt, die monatelang nach der perfekten Immobilie gesucht haben. Die Objekte analysiert, Besichtigungen gemacht, Kaufpreise verhandelt haben. Die dann ein Angebot abgegeben haben – und beim ersten Bankgespräch festgestellt haben: Die Finanzierung ist nicht möglich. Nicht jetzt. Nicht so.

Das ist ein Schmerz, der sich tief einbrennt. Nicht nur finanziell – emotional. Das Gefühl, so nah dran gewesen zu sein. Und dann doch nicht.

Meistens liegt der Grund nicht daran, dass die Menschen grundsätzlich nicht finanzierungswürdig wären. Sondern daran, dass sie die Voraussetzungen nicht kannten. Dass sie nicht wussten, worauf Banken wirklich schauen. Dass sie die falsche Schufa-Auskunft hatten, das falsche Eigenkapital, das falsche Einkommen – oder einfach die falschen Unterlagen.

Wissen schützt vor diesem Schmerz. Deswegen schreibe ich diesen Artikel.

Voraussetzung 1: Die Bonität – was Banken wirklich prüfen

Bonität bedeutet: Wie kreditwürdig bist du? Wie wahrscheinlich ist es, dass du den Kredit zurückzahlst? Das ist die zentrale Frage, die eine Bank beantwortet, bevor sie dir Geld leiht. Und sie beantwortet sie anhand mehrerer Faktoren.

Einkommenssituation: Wie viel verdienst du? Ist das Einkommen stabil und regelmäßig? Unbefristete Angestelltenverhältnisse sind für Banken ideal – sie signalisieren Planungssicherheit. Selbstständige und Freiberufler haben es schwerer, weil ihr Einkommen schwankend sein kann. Hier verlangen Banken meist Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre als Nachweis stabiler Einnahmen.

Beschäftigungsdauer: Noch in der Probezeit? Das ist ein Problem. Die meisten Banken verlangen, dass du mindestens sechs Monate – besser ein bis zwei Jahre – bei deinem aktuellen Arbeitgeber beschäftigt bist. Wer gerade den Job gewechselt hat, sollte mit der Finanzierung warten.

Bestehende Verpflichtungen: Hast du bereits laufende Kredite? Leasingverträge? Unterhaltsverpflichtungen? All das mindert deine monatlich verfügbare Liquidität – und damit deine Kreditwürdigkeit. Banken berechnen, was nach allen bestehenden Verpflichtungen und dem Lebensunterhalt noch übrig bleibt. Dieser Betrag muss die neue Rate decken – mit ausreichend Puffer.

Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto besser deine Bonität in den Augen der Bank. Weil du signalisierst, dass du sparen kannst und Risiken selbst trägst. Die Faustregel: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus alle Kaufnebenkosten solltest du als Eigenkapital mitbringen. Wer mehr mitbringt, bekommt bessere Konditionen.

Voraussetzung 2: Die Schufa – was du wissen musst und was viele falsch machen

Die Schufa ist die Auskunftei, die in Deutschland Bonitätsdaten über fast jeden Erwachsenen sammelt und an Banken und andere Gläubiger weitergibt. Kein Thema wird beim Immobilienkauf so oft missverstanden wie die Schufa.

Was die Schufa bewertet: Sie speichert Informationen über laufende Kredite, Kreditkarten, Mobilfunkverträge, frühere Zahlungsausfälle, Mahnbescheide, Insolvenzen und mehr. Aus diesen Daten berechnet sie einen Score – eine Zahl zwischen 0 und 100, die die Wahrscheinlichkeit ausdrückt, dass du deine Zahlungsverpflichtungen erfüllst. Je höher der Score, desto besser.

Was den Score verschlechtert: Zahlungsausfälle und Mahnbescheide sind die größten Killerkriterien. Aber auch zu viele Kreditanfragen in kurzer Zeit können den Score negativ beeinflussen. Deswegen mein dringender Rat: Hole vor der Immobiliensuche keine Kreditanfragen bei verschiedenen Banken ein – sondern eine Konditionenanfrage. Der Unterschied ist entscheidend: Eine Kreditanfrage wird von der Schufa gespeichert und kann den Score senken. Eine Konditionenanfrage nicht.

Was du sofort tun solltest: Bestelle deine kostenlose Schufa-Selbstauskunft. Einmal im Jahr hast du ein gesetzliches Recht darauf. Prüfe alle Einträge auf Richtigkeit. Fehlerhafte oder veraltete Einträge können und sollten korrigiert werden – das kann deinen Score erheblich verbessern.

Was viele nicht wissen: Einträge in der Schufa haben eine begrenzte Speicherdauer. Erledigte Schulden werden nach drei Jahren gelöscht. Wer also vor Jahren Zahlungsprobleme hatte, diese aber beglichen hat, sollte prüfen, ob die Einträge noch aktuell sind – oder ob sie längst hätten gelöscht werden müssen.

„Die Schufa ist kein Urteil über dich als Mensch. Sie ist eine Momentaufnahme deiner Zahlungsgeschichte. Und Momentaufnahmen können sich verändern – wenn man weiß, wie.“

Voraussetzung 3: Das Eigenkapital – wie viel brauchst du wirklich?

Das Eigenkapital ist das, was du selbst in die Finanzierung einbringst – ohne Bankkredit. Und es ist neben der Bonität die wichtigste Stellschraube bei der Immobilienfinanzierung.

Die Mindestanforderung: Die meisten seriösen Banken verlangen, dass du zumindest die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital deckst. Diese bestehen aus Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent), Notarkosten (rund 1,5 Prozent), Grundbuchkosten (rund 0,5 Prozent) und ggf. Maklercourtage (bis zu 3,57 Prozent). Zusammen also 7 bis 15 Prozent des Kaufpreises – allein für die Nebenkosten.

Die empfohlene Eigenkapitalquote: Mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus alle Nebenkosten. Bei einem Kaufpreis von 200.000 Euro bedeutet das: 40.000 Euro Eigenkapital für den Kaufpreis plus rund 25.000 Euro für Nebenkosten = 65.000 Euro Gesamteigenkapital.

Was passiert bei weniger Eigenkapital: Manche Banken finanzieren auch mit weniger Eigenkapital – sogenannte Vollfinanzierungen oder 110-Prozent-Finanzierungen. Aber: Die Zinsen sind deutlich höher, die Konditionen schlechter, und das Risiko – sowohl für die Bank als auch für dich – ist erheblich größer. Vollfinanzierungen für Kapitalanlagen sind heute die absolute Ausnahme und werden von den meisten Banken abgelehnt.

Wie du Eigenkapital aufbaust: Durch konsequentes monatliches Sparen und Investieren. Ein ETF-Sparplan über mehrere Jahre kann das notwendige Eigenkapital aufbauen – während das investierte Kapital gleichzeitig Rendite erzielt. Das ist der klügste Weg: Eigenkapital aufbauen und gleichzeitig vom Zinseszinseffekt profitieren.

Voraussetzung 4: Das Einkommen – was Banken akzeptieren und was nicht

Nicht jedes Einkommen ist für Banken gleich wertvoll. Das ist eine Realität, die viele Selbstständige, Freiberufler und Menschen mit variablen Einkommensbestandteilen schmerzhaft erfahren.

Angestellteneinkommen: Das Lieblingseinkommen der Banken. Unbefristet, regelmäßig, nachweisbar durch Gehaltsabrechnungen. Hier ist die Hürde am niedrigsten. Die letzten drei Gehaltsabrechnungen und der Arbeitsvertrag reichen als Nachweis.

Selbstständigeneinkommen: Deutlich schwieriger. Banken verlangen in der Regel Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, betriebswirtschaftliche Auswertungen (BWA) und oft auch Einkommensteuererklärungen. Das Einkommen muss stabil und ausreichend hoch sein – Schwankungen werden skeptisch betrachtet. Wer erst seit kurzem selbstständig ist, hat es besonders schwer.

Mieteinnahmen als Einkommen: Wenn du bereits eine Mietimmobilie besitzt, können die Mieteinnahmen als Einkommen angerechnet werden – aber nicht vollständig. Banken rechnen in der Regel nur 70 bis 80 Prozent der Mieteinnahmen an, um Leerstand und Kosten einzukalkulieren. Trotzdem: Bestehende Mietimmobilien verbessern deine Finanzierungsposition erheblich.

Bonuszahlungen und variable Vergütungen: Werden von Banken oft nur teilweise oder gar nicht angerechnet – weil sie nicht garantiert sind. Wer auf Bonus angewiesen ist, um die Rate zu tragen, steht auf wackligen Beinen.

Die Haushaltsrechnung der Bank: Banken erstellen eine sogenannte Haushaltsrechnung. Sie ziehen von deinem Nettoeinkommen alle bestehenden Verpflichtungen und einen pauschalen Lebenshaltungskostenbetrag ab. Was übrig bleibt, muss die neue Kreditrate decken – mit ausreichend Puffer. Dieser Puffer schützt die Bank – und dich. Denn eine Rate, die du nur bei absolut reibungslosem Lebensverlauf stemmen kannst, ist eine gefährliche Rate.

Voraussetzung 5: Sicherheiten – was Banken als Absicherung akzeptieren

Die Hauptsicherheit bei einer Immobilienfinanzierung ist die Immobilie selbst. Die Bank lässt eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen – das bedeutet: Wenn du nicht mehr zahlen kannst, kann die Bank die Immobilie zwangsversteigern und damit ihre Forderung begleichen.

Das klingt hart. Ist es auch. Aber es ist auch der Grund, warum Immobilienkredite in der Regel günstiger sind als andere Kredite – weil die Bank eine handfeste Sicherheit hat.

Weitere Sicherheiten, die Banken akzeptieren:

Lebensversicherungen mit Rückkaufswert können als Sicherheit verpfändet werden. Wertpapierdepots können teilweise als Sicherheit dienen – je nach Depotinhalt und Risikoklasse. Weitere schuldenfreie Immobilien im Eigentum verbessern die Sicherheitenposition erheblich.

Was Banken nicht als Sicherheit akzeptieren: Zukünftige Mieteinnahmen allein reichen nicht als Sicherheit. Versprechen und Absichtserklärungen haben keinen Wert. Und Eigenkapital, das auf dem Konto liegt, aber nicht wirklich verfügbar ist – weil es zum Beispiel in einem gebundenen Bausparvertrag steckt – zählt oft nicht oder nur eingeschränkt.

Voraussetzung 6: Die Unterlagen – was du parat haben musst

Eine häufige Ursache für Verzögerungen und gescheiterte Finanzierungen: fehlende oder falsche Unterlagen. Hier ist eine praxiserprobte Checkliste der wichtigsten Dokumente, die Banken typischerweise verlangen:

Zu deiner Person: Personalausweis oder Reisepass. Aktuelle Schufa-Selbstauskunft. Einkommensnachweise der letzten drei Monate. Steuerbescheide der letzten zwei Jahre. Kontoauszüge der letzten drei Monate.

Zur Immobilie: Exposé mit Kaufpreis. Grundriss und Wohnflächenberechnung. Aktueller Grundbuchauszug. Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen). Letzte Nebenkostenabrechnung und Hausgeldabrechnung. Mietvertrag (bei bestehender Vermietung). Energieausweis.

Zu deiner Finanzierungsstruktur: Eigener Finanzierungsplan mit Eigenkapitalnachweis. Kontoauszüge, die das Eigenkapital belegen. Bei Bestandsimmobilien: Renovierungsplanung und Kostenvoranschläge, falls Modernisierungen geplant sind.

Wer diese Unterlagen vollständig und vorbereitet zum Bankgespräch mitbringt, signalisiert Professionalität. Das ist kein kleines Detail – es beeinflusst, wie die Bank mit dir arbeitet und wie schnell sie entscheidet.

Was du heute konkret tun kannst – Schritt für Schritt

Schritt eins: Schufa-Selbstauskunft einholen. Kostenlos einmal im Jahr. Alle Einträge prüfen. Fehlerhafte Einträge reklamieren. Das kostet nichts außer Zeit – und kann erhebliche Auswirkungen auf deine Finanzierungskonditionen haben.

Schritt zwei: Eigenkapital berechnen und aufbauen. Wie viel hast du wirklich verfügbar? Was fehlt noch? Wie lange brauchst du, um das Ziel zu erreichen – bei deiner aktuellen Sparrate?

Schritt drei: Einkommen optimieren. Lassen sich bestehende Kreditverpflichtungen ablösen oder reduzieren? Gibt es Möglichkeiten, das anrechenbare Einkommen zu erhöhen? Ein guter Steuerberater oder Finanzberater kann hier wertvolle Hinweise geben.

Schritt vier: Unterlagen vorbereiten. Fang heute an, die wichtigsten Dokumente zu sammeln. Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Kontoauszüge. Wer vorbereitet ist, kann schnell handeln – und schnelles Handeln ist bei guten Immobilien oft der entscheidende Vorteil.

Schritt fünf: Beratung suchen. Nicht irgendeine Beratung – eine unabhängige. Ein unabhängiger Finanzierungsvermittler vergleicht Angebote von dutzenden Banken und findet die besten Konditionen für deine individuelle Situation. Das kostet dich in der Regel nichts – der Vermittler wird von der Bank provisioniert.

Ehrlicher Schluss – was ich dir als Immobilienprofi mitgeben möchte

Ich habe als Makler, Sachverständiger und Investor fast zwanzig Jahre erlebt, was Menschen daran hindert, die erste Immobilie zu kaufen. Und ich kann dir sagen: In den meisten Fällen ist es nicht das fehlende Geld. Es ist das fehlende Wissen.

Wissen darüber, was Banken wirklich prüfen. Was die Schufa wirklich bedeutet. Wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist. Welche Unterlagen wirklich zählen. Dieses Wissen macht den Unterschied zwischen jemandem, der wartet – und jemandem, der handelt.

Du hast dieses Wissen jetzt. Zumindest den Anfang davon. Was du daraus machst, liegt bei dir.

Fang an. Bereite dich vor. Hol dir Beratung. Und dann – wenn die Zeit reif ist – handle. Weil jedes Jahr, das du wartest, ein Jahr ist, in dem vier Hebel nicht für dich arbeiten. In dem Mieteinnahmen an andere fließen. In dem Eigenkapital durch andere aufgebaut wird.

Die beste Vorbereitung ist die, die heute beginnt.