Es gibt einen Begriff in der Immobilienwelt, der Einsteiger regelmäßig verwirrt – und Profis regelmäßig begeistert. Er klingt bürokratisch. Er klingt trocken. Und hinter ihm verbirgt sich einer der mächtigsten Steuervorteile, den das deutsche Steuerrecht für Immobilieninvestoren bereithält.

Die Rede ist von der Absetzung für Abnutzung – kurz AfA. Vier Buchstaben, die deine Steuerlast erheblich reduzieren können. Jahr für Jahr. Über Jahrzehnte. Ohne dass du dafür etwas tun musst außer: eine Immobilie besitzen und vermieten.

Ich habe die AfA in meiner eigenen Investorenkarriere unterschätzt – besonders am Anfang. Ich habe sie als selbstverständlich hingenommen, ohne wirklich zu verstehen, was sie bedeutet und wie sie wirkt. Erst als ich die Zahlen wirklich durchgerechnet habe, wurde mir klar: Die AfA ist nicht irgendein Steuerposten. Sie ist das Fundament des steuerlichen Vorteils beim Immobilieninvestieren.

In diesem Artikel erkläre ich dir, was die AfA ist, wie sie berechnet wird, welche Sonderregeln es gibt – und warum sie so mächtig ist. Klar. Konkret. Ohne unnötiges Fachchinesisch. Und wie immer: Dieser Artikel ist allgemeine Information – kein Ersatz für einen Steuerberater.

Was ist die AfA überhaupt – die einfachste Erklärung

Fangen wir ganz von vorne an. Mit einer Idee, die eigentlich simpel ist – und die das Finanzamt auf eine Art umsetzt, die Vermieter erheblich begünstigt.

Das Grundprinzip: Ein Gebäude nutzt sich über die Zeit ab. Wände altern. Dächer verschleißen. Leitungen werden alt. Das Finanzamt geht davon aus, dass ein Gebäude irgendwann so stark abgenutzt ist, dass es wertlos ist. Und für diesen Wertverlust darf der Eigentümer jährlich einen bestimmten Betrag als Kosten geltend machen – eben die Absetzung für Abnutzung.

Das Tückische – und gleichzeitig das Geniale – daran: In der Realität verlieren gut gelegene Immobilien nicht an Wert. Sie gewinnen. Trotzdem darfst du steuerlich so tun, als würde das Gebäude jedes Jahr ein Stück wertloser werden. Du bekommst also einen Steuerabzug für einen Wertverlust, der in der Praxis gar nicht stattfindet. Das ist kein Schlupfloch – das ist Gesetz. Und es ist eine der großzügigsten Regelungen im deutschen Steuerrecht.

Wie die AfA berechnet wird – Schritt für Schritt

Die Berechnung der AfA ist einfacher als viele denken. Sie folgt einer klaren Formel:

AfA pro Jahr = Gebäudeanteil des Kaufpreises × AfA-Satz

Schauen wir uns die einzelnen Bestandteile genauer an.

Schritt eins – Gesamtinvestition ermitteln: Die AfA bezieht sich nicht nur auf den Kaufpreis, sondern auf die gesamten Anschaffungskosten. Das sind Kaufpreis plus Kaufnebenkosten – also Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und anteilige Maklercourtage. Diese Gesamtsumme bildet die Bemessungsgrundlage.

Schritt zwei – Gebäudeanteil ermitteln: Die AfA gilt nur für das Gebäude – nicht für den Grund und Boden. Der Boden unterliegt keinem Wertverlust und wird deshalb nicht abgeschrieben. Du musst also den Kaufpreis in einen Gebäudeanteil und einen Grundstücksanteil aufteilen.

Diese Aufteilung kann auf verschiedene Wege erfolgen: durch eine Vereinbarung im Kaufvertrag, durch ein Wertgutachten, oder durch die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums, die eine vereinfachte Berechnung ermöglicht. Wichtig: Das Finanzamt kann die Aufteilung prüfen und anfechten – eine zu hohe Zuordnung zum Gebäude wird nicht einfach akzeptiert. Im Zweifel hilft ein Gutachten.

Schritt drei – AfA-Satz anwenden: Je nach Baujahr des Gebäudes gilt ein unterschiedlicher AfA-Satz. Dazu gleich mehr.

„Die AfA ist das einzige Investment, bei dem du Steuern auf etwas sparst, das sich in Wahrheit vermehrt.“

Die verschiedenen AfA-Sätze – welcher gilt für dich?

Nicht jede Immobilie wird gleich abgeschrieben. Der AfA-Satz hängt vom Baujahr des Gebäudes ab.

Gebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden: AfA-Satz von 2 Prozent pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 50 Jahren. Das ist der häufigste Fall – für den Großteil aller Wohnimmobilien in Deutschland.

Gebäude, die vor dem 1. Januar 1925 fertiggestellt wurden: AfA-Satz von 2,5 Prozent pro Jahr über eine Nutzungsdauer von 40 Jahren. Für Altbauten, die vor 1925 errichtet wurden.

Neue Wohngebäude ab 1. Januar 2023: Erhöhter AfA-Satz von 3 Prozent pro Jahr. Eine wichtige Neuerung, die den Neubau steuerlich attraktiver macht. Die Abschreibungsdauer beträgt entsprechend rund 33 Jahre.

Denkmalgeschützte Immobilien: Hier gelten besondere Regelungen, die erheblich großzügiger sind. Wer in denkmalgeschützte Gebäude investiert und diese saniert, kann die Sanierungskosten über erhöhte Abschreibungssätze von bis zu 9 Prozent jährlich (in den ersten 8 Jahren) und 7 Prozent (in den folgenden 4 Jahren) abschreiben. Das macht Denkmalobjekte für Investoren in hohen Steuerklassen besonders interessant.

Ein konkretes Beispiel – was die AfA wirklich bringt

Theorie ist gut. Zahlen sind besser. Schauen wir uns ein konkretes Beispiel an.

Du kaufst eine Eigentumswohnung aus dem Jahr 1985 für 220.000 Euro. Die Kaufnebenkosten betragen 28.000 Euro. Deine Gesamtinvestition beläuft sich auf 248.000 Euro.

Die Aufteilung: 30 Prozent Grundstücksanteil, 70 Prozent Gebäudeanteil. Der Gebäudeanteil beträgt also 70 Prozent von 248.000 Euro = 173.600 Euro.

AfA pro Jahr: 173.600 Euro × 2 Prozent = 3.472 Euro jährliche Abschreibung.

Was bedeutet das steuerlich? Diese 3.472 Euro mindern dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung – jedes Jahr, ohne dass du einen einzigen Euro dafür ausgibst. Bei einem persönlichen Steuersatz von 35 Prozent sparst du durch die AfA allein rund 1.215 Euro Steuern pro Jahr.

Über 20 Jahre sind das über 24.000 Euro eingesparte Steuern – allein durch die AfA. Ohne einen einzigen Euro Aufwand deinerseits.

AfA auf Renovierungen und Modernisierungen

Die AfA gilt nicht nur für den ursprünglichen Kaufpreis – sie kann auch auf nachträgliche Investitionen angewendet werden. Allerdings gelten hier besondere Regeln, die du kennen musst.

Erhaltungsaufwand – sofort absetzbar, keine AfA: Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen, die den bestehenden Zustand erhalten, sind sofort und vollständig als Werbungskosten absetzbar. Hier gibt es keine AfA – die Kosten mindern sofort im Jahr der Entstehung das zu versteuernde Einkommen.

Herstellungsaufwand – AfA über die Restnutzungsdauer: Investitionen, die den Wohnstandard wesentlich verbessern oder die Nutzungsdauer erheblich verlängern, werden als Herstellungskosten behandelt und über die verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten – wichtige Falle: Gibst du innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 Prozent des Gebäudekaufpreises für Renovierungen aus, werden diese Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten behandelt – und müssen über die AfA abgeschrieben werden, statt sofort absetzbar zu sein. Das kann den steuerlichen Effekt erheblich verzögern. Plane Renovierungen in den ersten drei Jahren deshalb sorgfältig.

AfA und der Grundstücksanteil – der häufigste Streitpunkt mit dem Finanzamt

Ich möchte auf einen Punkt eingehen, der in der Praxis häufig zu Diskussionen mit dem Finanzamt führt – weil er erhebliche finanzielle Auswirkungen hat.

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA und desto mehr Steuern sparst du. Verständlicherweise haben Käufer also ein Interesse daran, den Gebäudeanteil möglichst hoch anzusetzen. Das Finanzamt prüft das kritisch – und akzeptiert keine unrealistischen Aufteilungen.

In der Praxis gibt es zwei Wege, die Aufteilung zu ermitteln: Die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums bietet eine vereinfachte Berechnung, die das Finanzamt in der Regel akzeptiert. Alternativ kann ein Wertgutachten eines Sachverständigen die Aufteilung begründen – was bei teuren Grundstücken oft vorteilhafter ist.

Meine Empfehlung aus fast zwanzig Jahren Praxis: Lass die Aufteilung von einem erfahrenen Steuerberater oder Sachverständigen prüfen. Der Mehraufwand zahlt sich fast immer aus.

Was passiert wenn du die Immobilie verkaufst – AfA-Rückholungseffekt

Hier kommt ein wichtiger Punkt, den viele Investoren unterschätzen – und der bei der Langfristplanung berücksichtigt werden sollte.

Wenn du eine Immobilie verkaufst – innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren – wird der Verkaufsgewinn versteuert. Und dieser Gewinn berechnet sich nicht vom ursprünglichen Kaufpreis, sondern vom steuerlichen Buchwert – also dem Kaufpreis abzüglich der bisher geltend gemachten AfA.

Ein Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 200.000 Euro. Nach zehn Jahren hast du 40.000 Euro AfA geltend gemacht. Der steuerliche Buchwert beträgt 160.000 Euro. Du verkaufst für 280.000 Euro. Der steuerliche Gewinn beträgt 280.000 minus 160.000 = 120.000 Euro – nicht nur 80.000 Euro wie ohne AfA.

Dieses Phänomen nennt sich AfA-Rückholung oder Depreciation Recapture. Es bedeutet: Die AfA ist kein permanenter Steuergeschenk – sie ist eine Steuerstundung. Du zahlst später mehr, wenn du innerhalb der Spekulationsfrist verkaufst.

Die Lösung: Halte die Immobilie länger als zehn Jahre. Dann ist der Verkaufsgewinn vollständig steuerfrei – einschließlich der durch die AfA entstandenen stillen Reserven. Das macht Langfristinvestments bei Immobilien so attraktiv: Die AfA reduziert über zehn Jahre deine Steuerlast erheblich – und beim steuerfreien Verkauf nach zehn Jahren gehört der gesamte Gewinn dir.

AfA und Denkmalschutz – eine eigene Welt

Wer in denkmalgeschützte Immobilien investiert, betritt steuerliches Neuland – und betritt es in der Regel mit erheblichen Vorteilen.

Bei denkmalgeschützten Gebäuden können Sanierungsaufwendungen mit erhöhten Sätzen abgeschrieben werden: 9 Prozent in jedem der ersten acht Jahre und 7 Prozent in jedem der folgenden vier Jahre. Das ergibt in zwölf Jahren eine Abschreibung von 100 Prozent der Sanierungskosten.

Bei hohen Sanierungskosten und hohem persönlichem Steuersatz kann das zu enormen Steuerersparnissen führen. Denkmalimmobilien sind deshalb besonders bei gut verdienenden Angestellten und Selbstständigen beliebt – nicht trotz ihrer oft höheren Kaufpreise, sondern genau deshalb.

Aber: Denkmalimmobilien haben auch Tücken. Die Sanierung muss von der Denkmalschutzbehörde genehmigt werden. Die Auflagen können erheblich sein. Und nicht jede Denkmalimmobilie ist eine gute Kapitalanlage – nur weil sie steuerlich attraktiv ist. Die Zahlen müssen immer stimmen.

Praktische Tipps – so nutzt du die AfA optimal

Lass die Kaufpreisaufteilung professionell ermitteln. Ein paar Hundert Euro für einen Sachverständigen oder Steuerberater können über die Laufzeit tausende Euro an zusätzlicher AfA bedeuten.

Dokumentiere alle Investitionen sorgfältig. Renovierungskosten, die als Herstellungsaufwand behandelt werden, erhöhen die AfA-Bemessungsgrundlage. Wer keine Belege hat, verschenkt potenzielle Abschreibungen.

Plane Renovierungen strategisch. Die Drei-Jahres-Regel für anschaffungsnahe Herstellungskosten sollte bei der Kaufentscheidung und der Renovierungsplanung immer berücksichtigt werden.

Halte langfristig. Die AfA entfaltet ihre volle Wirkung über viele Jahre. Und in Kombination mit der Zehn-Jahres-Spekulationsfrist ergibt sich das optimale steuerliche Gesamtpaket: Jahrzehnte Steuersparen durch AfA – und steuerfreier Verkaufsgewinn am Ende.

Ehrlicher Schluss – warum die AfA so mächtig ist

Die AfA klingt nach trockener Buchhaltung. In der Realität ist sie eines der mächtigsten Werkzeuge, das Immobilieninvestoren zur Verfügung steht.

Sie reduziert die Steuerlast auf Mieteinnahmen – oft auf null oder sogar darunter. Sie kann die Steuerlast aus anderen Einkunftsarten mindern. Sie wirkt Jahr für Jahr, ohne Aufwand, ohne Antrag, einfach durch das Eigentum an einer vermieteten Immobilie.

Ich habe durch die AfA über die Jahre erhebliche Steuerersparnisse erzielt – Geld, das stattdessen wieder investiert wurde. In weitere Immobilien. In Dividendenaktien. In Freiheit.

Wer Immobilien als Kapitalanlage besitzt und die AfA nicht vollständig nutzt, lässt Geld auf dem Tisch liegen. Dein Geld. Hol es dir.